La cession de bail commercial est entendue comme une transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit, par le cédant (le locataire), des droits et obligations en résultant, à un cessionnaire (un tiers), se substituant alors à lui purement et simplement.
I. Une variété de formes de cession
De façon générale, tout acte emportant cession du contrat de bail commercial à un tiers constitue une cession. Il en est ainsi, par exemple, de la réalisation des promesses synallagmatiques de cession sous conditions suspensives ou encore d’une donation ou legs particulier au droit au bail. Il faut cependant noter que le cédant est responsable vis-à-vis du cessionnaire de tous vices cachés et lui en doit la garantie.
S’agissant des apports en société, ceux-ci sont assimilés à une cession, tout comme sa dissolution ou sa fusion avec une autre entité. Ce cas particulier de fusions de sociétés et des apports est régit par l’article L. 145-16 du Code de commerce : « en cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L.236-22, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ».
Si l’obligation de garantie ne pourrait plus être assurée dans les termes du bail, il peut y être substitué, par décision de justice, toute garantie offerte par le cessionnaire ou un tiers, et jugée suffisante.
La jurisprudence a également exclu un certain nombre d’opérations n’entrant pas dans le cadre d’une cession de bail, telle que la transmission de ce dernier aux héritiers du locataire en cas de décès.
II. Libre cession du bail par le locataire à l’acquéreur de son fonds de commerce
La cession de bail commercial est entendue comme une transmission, à titre onéreux ou à titre gratuit, par le cédant (le locataire), des droits et obligations en résultant, à un cessionnaire (un tiers), se substituant alors à lui purement et simplement.
Le principe tiré du droit commun des contrats veut que le locataire soit libre de céder son bail et tous les bénéficiaires successifs de la cession peuvent en faire de même, sauf clause contraire, tant que le droit de préemption des communes est respecté. Il convient de rappeler, qu’à cet égard, l’élément clef de la cession du fonds de commerce comporte la cession de la clientèle qui lui est propre. A ceci s’ajoute une autre condition sine qua non à la cession du bail, étant que l’activité n’ait pas été interdite par une décision de justice.
En ce qui concerne la cession de baux autorisant l’exercice de « tous commerces » limitant la cession au successeur dans le commerce, celle-ci ne peut se faire à l’acquéreur que tel qu’il l’exploite au moment de la cession. Ce n’est qu’après que l’acquéreur peut modifier la destination des lieux.
Enfin, afin de rendre la cession opposable au propriétaire, celle-ci doit lui être signifiée par exploit d’huissier ou qu’il l’ait acceptée dans un acte authentique, conformément aux dispositions de l’article 1690 du Code civil.
III. Les limites au droit de cession
Toute clause tendant à limiter ou empêcher la cession du droit au bail avec le fonds de commerce est nulle telles que la clause d’interdiction absolue ou celle interdisant le nantissement du droit au bail du locataire. Pour autant, l’article L. 145-16 du Code du commerce autorise toute clause simplement restrictive et non prohibitive. Ainsi sont licites les clauses exigeant une autorisation préalable du propriétaire, le concours du bailleur à l’acte et la remise d’une grosse de l’acte de cession, la garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire ou celle interdisant la cession du bail sans le fonds de commerce.
Dès lors, toute cession effectuée sans respecter la clause initialement prévue au bail est irrégulière, entrainant de ce fait, la résiliation du bail, tant sur le fondement de l’article 1184 du Code civil, que sur les dispositions contractuelles.
