En vue de mettre fin à un bail commercial, le propriétaire doit délivrer congé à son locataire, et réciproquement, établi selon les usages et notifié au moins six mois à l’avance. A défaut, le locataire peut former une demande en renouvellement du bail dans les six mois précédent l’expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. Si l’une de ces deux formalités n’est pas accomplie, le bail sera poursuivit par tacite reconduction pour une durée indéterminée.
I. Les conditions de forme et de délai du congé
Pour être valable, le congé doit être donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance, peu importe que l’on soit dans le cadre d’une échéance triennale ou contractuelle, ou dans le cas d’une tacite reconduction. Pour se faire, il est possible de se référer au recueil des usages locaux. Ainsi, le congé peut être donné à différentes périodes, soit à l’expiration des neuf ans pour le bailleur ou le preneur, soit à l’expiration des neuf ans ou à l’expiration de l’une des périodes suivantes pour des baux à période, soit au-delà de la durée de neuf ans lors de la survenance de l’évènement prévu pour les baux à terme incertain. L’article 145-9 du Code de commerce dispose que le délai de préavis constitue un délai minimum. Ainsi, les parties peuvent, d’un commun accord, décider de l’allonger. A l’inverse, il ne leur est pas permis de le réduire.
Le congé doit être délivré par acte extrajudiciaire, à peine de nullité relative, et ne peut être donné par lettre recommandée, considéré dans ce cas comme inexistant. Un défaut de congé régulier entraîne le défaut de résiliation du bail et donc l’obligation de payer les loyers. Si la forme du congé n’est pas respectée, le bail se poursuit au regard de la durée initialement prévue.
Le congé doit indiquer un certain nombre de mentions à peine de nullité. En effet, il doit dument préciser les motifs pour lesquels il est donné. De plus, il doit faire état au locataire de sa possibilité d’action, dans un délai de deux ans à la date pour laquelle le congé à été donné. Enfin, il doit mentionner la date d’effet du congé.
Le congé doit être notifié par le bailleur à défaut de nullité. S’agissant d’un bien indivis, cet acte nécessite le consentement unanime des copropriétaires à défaut de convention particulière. Son destinataire n’est pas le locataire-gérant mais le preneur ou les copreneurs. En cas de décès du preneur, le congé doit être adressé aux successeurs du défunt dans le contrat de bail.
II. Conditions de validité du congé en fonction de l’émetteur et ses conséquences.
Dans le cadre d’un congé donné par le bailleur, celui-ci doit satisfaire aux conditions générales de validité précédemment mentionnées.
A ceci s’ajoute le fait que le bailleur doit faire connaitre le loyer qu’il propose dans son congé (aux conditions identiques du bail expiré), si celui-ci comporte une offre de renouvellement, et à tout intérêt à mentionner ses exigences dans le congé. Dans ce cas, le nouveau bail prendra effet dès l’expiration de l’ancien. Si le congé comporte un refus de renouvellement avec une offre de régler une indemnité d’éviction au locataire, il doit, de plus, à peine de nullité, indiquer les motifs du refus et le délai dont dispose le locataire pour agir. Une procédure devant le tribunal de grande instance (TGI) pourra donc s’ouvrir pour fixer le montant de ladite indemnité. En cas de refus d’indemnité, les motifs de ce refus doivent être mentionnés. C’est également le TGI qui tranchera si les motifs tendant à ne pas régler l’indemnité d’éviction sont légitimes ou pas.
Dans le cas d’un congé donné par le preneur, celui-ci peut être donné soit à l’expiration de la durée contractuelle ou à l’expiration d’une période triennale. Il doit être remis au bailleur par acte extrajudicaire. Le bail prendra donc fin à la date pour laquelle il a été donné.
