Les cocontractants déterminent librement le montant du loyer en fonction de la valeur du local, lors de la conclusion du bail commercial initial.
Pendant l’exécution du contrat, les révisions du loyer sont en principe limitées à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction. Toutefois, les règles de plafonnement du loyer sont écartées lorsque l’on constate une modification des facteurs de commercialité et que cette modification a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Il y a alors « déplafonnement » à la hausse ou à la baisse.
Si à l’échéance, le bail commercial est renouvelé, ce plafonnement (lié à la variation de l’indice du coût de construction) peut toutefois être écarté dans plusieurs situations. Dès lors, le loyer du bail renouvelé sera fixé exclusivement en fonction de la valeur locative des locaux loués.
Le déplafonnement du loyer de renouvellement peut résulter d’un accord entre les parties : celles-ci peuvent librement fixer le prix du bail renouvelé en renonçant au bénéfice du plafonnement légal. Pour autant, la renonciation au droit d’invoquer le plafonnement ne peut résulter que des faits l’exprimant sans aucune ambigüité.
A défaut d’accord entre les parties, en application des articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Ainsi, fait l’objet d’un déplafonnement le loyer du bail à renouveler conclu pour une durée supérieure à 9 ans.
De plus, le déplafonnement peut être envisagé en cas de modification notable d’un élément d’appréciation de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte. Il appartient au bailleur qui réclame un loyer supérieur d’établir le caractère notable de la modification. Celle-ci doit être intervenue au cours du bail expiré.
La modification des éléments constitutifs de la valeur locative pouvant donner lieu au déplafonnement concerne les caractéristiques du local loué (la situation dans l’immeuble, sa surface, la commodité de son accès pour le public, l’état d’entretien, l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire, ou la destination des lieux) et la destination des lieux (une déspécialisation totale ou partielle de l’activité présentant un caractère notable suffit à exclure le plafonnement).
A ceci s’ajoute une modification d’une des clauses du contrat de bail définissant les obligations des parties. Si elle met des obligations supérieures à la charge du preneur ou créant des droits pour lui, ceci peut justifier un déplafonnement du loyer. Ainsi pourra invoquer une diminution de la valeur locative le locataire qui en cours de bail s’est vu imposer par le bailleur des restrictions à la jouissance des locaux. Réciproquement, une autorisation de sous-location donnée en cours de bail peut constituer une modification notable autorisant le déplafonnement. Le déplafonnement pourra également résulter si les circonstances particulières n’existent plus au moment du renouvellement dans le cas où le contrat convient d’un loyer sans rapport avec la valeur locative réelle.
Enfin, une modification des facteurs locaux de commercialité peut justifier d’un déplafonnement de loyer si elle présente un intérêt pour le commerce exploité par le locataire.
