En vertu des dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur doit payer à son locataire une indemnité d’éviction, à défaut de renouvellement du bail, en vue de compenser le préjudice direct ainsi causé, mais non les conséquences de l’éviction. Le locataire bénéficie donc de l’indemnité dans le but de lui permettre de rechercher un fonds de commerce identique.
I. Notion et application de l’indemnité d’éviction
Cette indemnité constitue une dette personnelle à la charge du bailleur ayant refusé le renouvellement et non pas une sureté réelle attachée à la propriété de l’immeuble donné à bail.
Il convient d’examiner la situation au cas par cas, ayant des conséquences diverses sur le créancier ou le débiteur de cette situation selon que l’annulation du congé est sans renouvellement, que l’annulation d’une vente d’immeuble a pour effet de priver rétroactivement l’acquéreur de tout droit de propriété sur celui-ci ou encore en cas de cession de fonds de commerce.
L’évaluation du préjudice subit par le locataire évincé se fait au jour de la décision judiciaire et doit tenir compte de tous les éléments du préjudice existant au jour de cette décision. Dans le cas où le locataire quitte les lieux en cours d’instance, l’indemnité sera alors appréciée à la date du départ du locataire. Ces droits à bénéficier ou non d’une indemnité seront examinés à la date de délivrance du congé, excluant ainsi toutes les activités développées postérieurement ou non autorisées par le bail.
II. Les différentes indemnités d’éviction : indemnité de remplacement et de déplacement
L’indemnité de remplacement est due lorsque l’éviction fera perdre au locataire son activité. Il sera donc indemnisé de la valeur de son fonds. Dans ce cas, trois types d’indemnités peuvent être attribuées. Tout d’abord, une indemnité égale à la valeur marchande du fonds peut être versée, déterminée en fonction des usages de la profession et du chiffre d’affaires réalisé au cours des trois dernières années. Puis, une indemnité dite de réemploi peut indemniser le locataire de tous les frais engagés pour le rachat d’un fonds et en particulier les droits de mutation. Enfin, des indemnités accessoires peuvent être attribuées par la prise en compte des frais de déménagement et de réinstallation, tel que le prévoit l’article L. 145-14 du Code de commerce.
Cela s’oppose à l’indemnité de déplacement, octroyée lorsque le locataire peut transférer son activité sans perdre sa clientèle, compensant alors son droit au bail. Dans ce cas, l’indemnité principale est constituée de la valeur du droit au bail. Cette valeur concerne les locaux dont le locataire est évincé et non pas celui qu’il devra acquérir. Il faut tenir compte de sa valeur concrète dans les conditions contractuelles de jouissance figurant au bail. A ceci s’ajoute une indemnité de réemploi, calculée soit selon le taux retenu dans le cas de perte de fonds, soit en tenant compte uniquement des frais de recherche et de prise à bail des nouveaux locaux et limitée à la commission d’agence ou de rédaction des actes ; ou même réduite à néant su aucune justification n’est produite ou si le locataire par à la retraite. Enfin, les indemnités accessoires peuvent comprendre les frais de déménagement et de réinstallation, la perte sur les agencements non amortis, le trouble commercial, ou encore la perte sur les salaires.
III. Les conditions d’exercice de l’indemnité
Le locataire pouvant prétendre au paiement de l’indemnité dispose du droit au maintien dans les lieux lors de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction et ce jusqu’au paiement de celle-ci. Dans ce cas, pendant la durée du maintien, le locataire devra payer une indemnité d’occupation déterminée, suivant les mêmes règles que celles de la fixation des loyers commerciaux.
Dès lors que le droit à indemnité fut reconnu au locataire, une indemnité provisionnelle peut lui être octroyée, dont le montant définitif sera à déterminer. Une indemnité définitive peut également être établie. Dans ce cas, les lieux devront être à la disposition du bailleur pour le premier jour du terme d’usage qui suivra l’expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l’indemnité d’éviction entre les mains du locataire.
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